VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Poucas pessoas sabem, mas as construtoras, antes de lançar um empreendimento imobiliário, costumam fazer uma análise aprofundada do mercado com o intuito de verificar o quão viável será tirar o projeto do papel.
Esse é um processo fundamental, que costuma envolver uma série de etapas.
Primeiro, faz-se um levantamento de alguns dados urbanísticos para se poder entender os parâmetros de uso e ocupação do solo, assim como o plano diretor para o terreno em questão.
Na sequência, realiza-se um estudo mercadológico para verificar qual será o posicionamento do empreendimento; nessa etapa, é preciso decidir quem será o público alvo do projeto (para maiores detalhes a respeito desse item, veja alguns dos textos que publicamos recentemente no blog; em um deles tratamos em detalhes de como é traçado o plano de marketing de um empreendimento imobiliário).
Por fim, faz-se o estudo da viabilidade econômica; o objetivo dessa etapa é verificar se o projeto é financeiramente viável.
A seguir, explicamos em detalhes como esse processo é feito.
ANÁLISE INICIAL
A viabilidade econômica de um empreendimento é verificada a partir da utilização de certos princípios da Engenharia Econômica, tal qual:
- Avaliação dos principais métodos disponíveis para execução do projeto;
- Levantamento dos equipamentos necessários, assim como definição de quais deverão ser comprados e quais serão locados;
- Custo estimado da operação;
- Estimativa do investimento necessário.
PROJEÇÃO DE VENDAS
A segunda etapa do processo de verificação da viabilidade econômica é fazer uma projeção de vendas — três, na verdade; uma otimista, uma realista e a outra pessimista.
A idéia aqui é estabelecer diferentes cenários para que seja possível avaliar o potencial de venda do empreendimento ao longo do tempo para descobrir qual deverá ser a taxa de retorno do projeto.
PROJEÇÃO DO FLUXO DE CAIXA
Uma das últimas etapas do processo é o cálculo do fluxo de caixa.
Nesse ponto, é preciso estimar um fluxo de caixa considerando todos as receitas e despesas esperadas para o projeto, tal qual impostos, taxas, compras de insumo, valor geral de vendas e afins.
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O fluxo de caixa é importante a medida que assegura a estabilidade e o desenvolvimento esperado do projeto.
Na prática, portanto, ele é uma garantia para a empreiteira e para o comprador.
Sendo assim, é sempre importante garantir que o empreendimento imobiliário no qual você está pensando em investir tenha tudo isso em ordem.
Isso, contudo, nem sempre é fácil — pelo menos não para o comprador, que costuma ter centenas de coisas em sua cabeça no momento da aquisição.
Nesse momento, conte com o auxílio da Direções Consultoria, uma empresa que atua há tempos no mercado imobiliária, sendo especializada na região oeste de São Paulo, em especial Osasco, Carapicuíba e municípios adjacentes.
